Economia e Finanza

Mutui prima casa, CTCU: “Surrogando un vecchio mutuo, si acquista un’auto nuova”

Pubblicato

5 anni fa

6 Settembre 2019

Redazione

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Buone nuove per chi intende acquistare casa: il confronto dei tassi di mutui per l’acquisto della prima casa effettuato di recente dal CTCU mostra ulteriori ribassi rispetto alla rilevazione effettuata la scorsa estate. Differenze nell’ordine dell’un percento non sono una rarità. La tendenza pare indicare possibilità di ulteriori ribassi.

Un esempio: se l’anno scorso, per un mutuo di 100.000 euro, con una durata di 20 anni, veniva applicato un tasso fisso del 2,56%, nell’agosto di quest’anno per un analogo mutuo si possono ottenere tassi intorno all’1,00%; ciò equivale ad un risparmio interessi sull’intera durata di ben 17.500 euro (su base annua equivale ad un risparmio di 875 euro/anno). Con una tale somma, ci si potrebbe tranquillamente permettere l’acquisto di un’utilitaria nuova!

Anche per i mutui a tasso variabile il risparmio potenziale non è da poco: un confronto fra l’offerta migliore del 2018 e la migliore attuale (stessi parametri di cui sopra) mostra un potenziale di risparmio di circa 7.750 euro. Chi sta pagando un mutuo ancora più vecchio, e quindi più caro, potrà ovviamente risparmiare ancora di più.

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Il consiglio del CTCU è quello di abbandonare quanto prima il vecchio mutuo e il primo passo in questa direzione è, senza dubbio, quello di procurarsi più offerte.

Rinegoziare o surrogare?

Offerte alla mano, si potrà quindi procedere ad imbastire la trattativa con la propria banca; se la rinegoziazione del tasso va in porto, il risparmio si concretizza da subito, in modo semplice ed immediato.

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Nel caso in cui la trattativa non dovesse portare ad alcun risultato apprezzabile, il mutuatario potrà decidere di rivolgersi ad un’altra banca e richiedere a questa la surroga del mutuo (il nome tecnico dell’operazione è “surrogazione dell’ipoteca”).

La legge prevede un termine di 30 giorni lavorativi per effettuare l’operazione dalla data in cui il cliente chiede alla nuova banca di acquisire dal finanziatore originario l’esatto importo del proprio debito residuo (art. 120-quater del Testo Unico Bancario).

Dalla nostra esperienza si è constatato però che, tra tempi per la definizione del mutuo con la nuova banca e completamento dell’operazione di surroga, ci potrebbero volere anche dai 2 ai 3 mesi. La surroga è comunque del tutto gratuita, e nessuna delle banche può richiedere spese, penali o costi aggiuntivi.

Purtroppo, in più di un caso, abbiamo dovuto constatare che le banche cercano modi per aggirare questa imposizione normativa; pertanto è bene controllare attentamente i conteggi di surroga.

Condizione per la surroga gratuita è che rimanga invariato il capitale residuo del mutuo; le altre condizioni, quali il tasso e la durata, possono invece essere modificate. Cosa offre il mercato?

Di seguito i tassi (tasso annuo nominale – TAN e tasso annuo effettivo globale – TAEG; quest’ultimo indica tutti i costi del mutuo) per un mutuo di 100.000 euro con una durata di 20 anni.

CONFRONTO MUTUI PER ACQUISTO PRIMA CASA IN ALTO ADIGE – AGOSTO 2019

Istituto	Tassi fissi	Tassi variabili	Altre forme (es. con tetto massimo)	Altre condizioni economiche applicate
Cassa Rurale Renon	LTV fino 50% 10 anni: 1,80% (TAEG: 1,920%) rata mensile: € 911,21 20 anni: 2,00% (TAEG: 2,07%) rata mensile: € 505,88 LTV 51% fino 70% 10 anni: 2,00% (TAEG 2,12%) rata mensile€ 1.920,13 20 anni: 2,20% (TAEG 2,28%) rata mensile € 515,41	Indice Euribor 6M/360 – nessun arrotondamento LTV fino 50% 10 anni: + 1,30 (TAEG: 1,410%) Tasso minimo: lo spread (1,30%) 20 anni: + 1,40 (TAEG: 1,460%) Tasso minimo: lo spread (1,40%) LTV 51% fino 70% 10 anni: + 1,35 (TAEG: 1,460%) Tasso minimo: lo spread (1,35%) 20 anni: + 1,45 (TAEG: 1,510%) Tasso minimo: lo spread (1,45%)	Tasso variabile con tasso tetto indice 6M/360 – nessun arrotondamento LTV fino 50% 10 anni: 1,45% (TAEG 1,560%) Tasso minimo: spread (1,45%) Tasso massimo: 3,00% 20 anni: 1,55 (TAEG: 1,610%) Tasso minimo: spread (1,55%) Tasso massimo: 3,50% LTV 51% fino 70% 10 anni: 1,50% (TAEG 1,610%) Tasso minimo: spread (1,50%) Tasso massimo: 3,10% 20 anni: 1,60 (TAEG: 1,660%) Tasso minimo: spread (1,60%) Tasso massimo: 3,60%	Spese di istruttoria e/o apertura pratica: € 0,00 Spese perizia/provvigione: € 0,00 fino a € 500.000 Spese addebito rate: € 0,00 addebito permanente in conto corrente – € 2,50 senza addebito permanente Spese invio scadenza rata: cartaceo o online € 0,00 Spese invio certificazione interessi a fine anno: cartaceo o online: € 0,00Importo massimo finanziabile: 80% del valore di mercato Coperture assicurative obbligatorie: polizza incendio vincolata a favore della banca; è stato assunto una spesa di € 250,00 il calcolo TAEG Parametro di base negativo dedotto dallo spread: no Interessi di mora: Tasso contrattuale + 3,00% Ipoteca: 100% capitale + 40% per cauzione + 3 anni di interesse Imposta sostitutiva prima casa: 0,25%
Cassa Raiffeisen Alta Val Venosta		Indici Euribor 6M/360 arrotondato ́al successivo 1⁄4 (negoziabile) + Spread LTV fino 50% 10 anni: + 1,35% 20 anni: + 1,45% Tasso minimo: lo spread		Spese di istruttoria e/o apertura pratica: 0,375% per soci / non socio 0,5% del mutuo Spese perizia/provvigione: € 400,00 Spese per incasso rata: nessuna Spese invio scadenza rata: € 2,60 cartaceo Spese invio certificazione interessi a fine anno: € 0,00 Importo massimo finanziabile: dipende dalla situazione economica del soggetto Coperture assicurative obbligatorie: polizza incendio, scoppio e danni da fulmini per valore dell’immobile Parametro di base negativo dedotto dallo spread: no Interessi di mora: tasso contrattuale +3% Ipoteca: 130% Imposta sostitutiva prima casa: 0,25%

Centro Tutela Consumatori Utenti Alto Adige – Via Dodiciville 2 – 39100 Bolzano – www.consumer.bz.it

Istituto	Tassi fissi	Tassi variabili	Altre forme (es. con tetto massimo)	Altre condizioni economiche applicate
Cassa di risparmio di Bolzano Spa	LTV fino 50% 10 anni: 1,10% (IRS 10 anni arrotondato 1/8 + 0,975%) TAEG: 1,36% 20 anni: 1,30% (IRS 20 anni arrotondato 1/8 + 0,79%)	Indice Euribor 3M 365 arrotondato al successivo 1/8 +Spread LTV fino a 50% 10 anni: + 0,85 20 anni:+ 0,95 Tasso minimo: lo spread	//	Spese di istruttoria e/o apertura pratica: 0,50% del valore mutuo – minimo € 250,00 Spese perizia/provvigione: € 245,00 fino a € 500.000 / € 580 oltre € 500.000 Spese per incasso rata: € 2,00 (addebito conto stessa banca) Spese invio scadenza rata: € 0,00 Spese invio certificazione interessi a fine anno: cartaceo o online € 0,00 Importo massimo finanziabile: mutui fondiari 80% del valore di mercato; mutui ipotecari: 100% del valore dell’immobile Coperture assicurative obbligatorie: polizza incendio, scoppio e danni da fulmini Parametro di base negativo dedotto dallo spread: No Interessi di mora: Euribor 6M 365 arrotondato a 1⁄4punto + 5,00%, entro i limiti della soglia d’usura Ipoteca: 130% Imposta sostitutiva prima casa: 0,25%

Tassi di riferimento

(data 29.08.2019):

EURIBOR 1M/360 = -0,41% EURIBOR 3M/360 = -0,40% EURIBOR 6M/360 = -0,40% IRS 10 anno = -0,16%

IRS 20 anni = 0,21% tasso attuale BCE = 0,00%

Tassi medi e soglia d’usura

(applicazione dal 01.07.2019 al 30.09.2019)

Per mutui ipotecari:

Tasso fisso: tasso medio: 2,94%– soglia d’usura: 7,6750% Tasso variabile: tasso medio: 2,38% – soglia d’usura: 6,9750%

LTV = loan to value, rapporto mutuo / valore immobile

TAEG (TASSO ANNUO EFFETTIVO GLOBALE) Denominato anche ISC – indicatore sintetico di costo Indice, espresso in termini percentuali, del costo complessivo del finanziamento, su base annua. Oltre agli oneri relativi al rimborso del capitale e degli interessi, comprende gli oneri accessori quali: spese di istruttoria, spese di apertura e di chiusura pratica, spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate e ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l’operazione di finanziamento, come ad es. l’imposta sostitutiva. Non comprende gli oneri notarili (per finanziamenti garantiti da ipoteca quali i mutui casa).

NB: quando la banca vi indica “un” TAEG, bisogna sempre farsi indicare esattamente quali “costi” siano stati inclusi nel calcolo, altrimenti il dato risulta parziale e fuorviante!