Immobili produttivi inutilizzati, le proposte di CNA-SHV

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“Rendere produttivi gli insediamenti produttivi. Sembra una tautologia, ma di fatto una consistente parte di questi immobili, sempre più vetusta, rimane abbandonata e di fatto improduttiva in quanto non più richiesta dal mercato”.

Lo affermano Claudio Corrarati, presidente della CNA-SHV, e Gianni Sarti, direttore dell’associazione e responsabile degli insediamenti produttivi, che hanno avviato un confronto su questo tema con la Provincia, in particolare per Bolzano e i centri di fondovalle che hanno scarsità di suolo disponibile.

Le cause di questa situazione sono molteplici: non solo la crisi economica e l’elevato costo dei terreni, ma anche la notevole tassazione in caso di acquisto dell’immobile (tassa ipocatastale del 4% sul valore di ogni compravendita, IMI sui capannoni, Iva al 22%, non deducibilità fiscale dei terreni); e inoltre le difficoltà di accesso al credito bancario, i recenti obblighi urbanistici (Casaclima A per uffici ed alloggi di servizio, nuove normative antincendio e antisismica, conformità degli impianti, R.I.E. per le aree scoperte).

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E non da ultimo la vetustà dei fabbricati esistenti e la conseguente necessità di metterli a norma prima del loro eventuale riuso.

“Siamo ormai in una fase – sottolineano Corrarati e Sarti – in cui i commercialisti delle imprese e le banche sconsigliano spesso i loro clienti di investire nella costruzione o acquisto di una nuova sede, a causa delle suddette problematiche ma anche della difficoltà di vendere a prezzi remunerativi gli immobili una volta raggiunta l’età pensionabile, data la carente domanda di mercato ed i persistenti vincoli provinciali sulle aree assegnate dagli enti pubblici”.

Per molte aziende si apre a questo punto un bivio: o rimanere nella vecchia sede operativa, rinunciando perciò ad un certo tipo di sviluppo dell’attività e rischiando di rimanere progressivamente ai margini del proprio settore, oppure rivolgersi al mercato degli affitti.  Ma trovare locali in affitto che siano in regola con le normative ed a costi accettabili non è facile.

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Quali soluzioni? “A nostro avviso – affermano i vertici di CNA-SHV – è necessario cercare di trasformare la crisi in opportunità: l’idea può essere quella di individuare proprietari di immobili produttivi dismessi o sottoutilizzati, disposti a sottoporli ad interventi di riuso e di adeguamento alle attuali esigenze produttive, o anche terziarie, per poi porli nella disponibilità di aziende che non hanno la possibilità o l’intenzione di investire nella proprietà della sede e che pertanto cercano soluzioni in affitto. 

Vi sono infatti ormai diverse situazioni imprenditoriali che sono di fatto o per scelta estranee all’acquisizione immobiliare: dalle ditte individuali sottocapitalizzate alle società di capitali con frequenti cambi della dirigenza, che pertanto preferiscono perseguire il “core business” della loro attività piuttosto che impegnare risorse finanziarie nell’investimento immobiliare”.

Questa possibile soluzione alternativa, che potrebbe rilanciare alcune parti delle zone produttive dando loro nuova vita, può essere resa attrattiva anche dalle recenti forme contrattuali che hanno implementato la tradizionale formula della locazione.

“Pensiamo ad esempio al cosiddetto “rent to buy” declinato in tutte le variabili consentite dalle recenti leggi – argomentano Corrarati e Sarti – in base al quale una parte del canone viene considerata quale affitto e la restante parte quale acconto sulla futura opzione di acquisto che il locatario può esercitare al termine della locazione. Naturalmente in quest’ottica gli enti pubblici, Provincia e Comune, dovrebbero accompagnare questo “nuovo corso” con adeguati interventi di sostegno. 

Ad esempio, da parte della Provincia un censimento degli edifici e delle volumetrie dismesse o sottoutilizzate nelle diverse zone produttive e da parte dei Comuni un canale burocratico semplificato dedicato alle pratiche autorizzative necessarie per gli interventi edilizi di trasformazione e adeguamento dei fabbricati”.

Soprattutto, da parte della Provincia – secondo CNA-SHV – si renderebbe necessaria per questo tipo di interventi la reintroduzione dei contributi, sotto forma di fondo perduto oppure di sgravi fiscali. Anche perché una simile strategia sarebbe perfettamente in linea con il programma politico dell’amministrazione provinciale, vale a dire con il contenimento dell’uso del suolo ed il “costruire nel costruito”, principale obiettivo della nuova legge urbanistica provinciale “Territorio e Paesaggio”.