Il condomino non paga le spese: l’amministratore può staccargli luce e gas?

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Gentile Avvocato,

sono un amministratore di condominio e vorrei avere un suo parere. In un condominio che amministro c’è un proprietario che non paga le spese, né ordinarie, né straordinarie.

Alcuni condomini mi hanno chiesto di staccargli riscaldamento ed acqua portandomi copia di alcune sentenze di Tribunali favorevoli al distacco.

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Vorrei sapere se posso davvero farlo o se corro dei rischi.

Grazie, saluti
R.V.

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Egregio Amministratore,

la questione, purtroppo, non è di facile ed univoca soluzione.

A fronte delle sentenze favorevoli che, come mi scrive, Le hanno fornito alcuni condomini, ve ne sono numerose altre di Tribunali che hanno ritenuto illegittima la sospensione, in particolare, dei servizi comuni “essenziali” suscettibili di separato godimento, quali ad es. l’acqua ed il riscaldamento, sostenendo che la stessa sarebbe lesiva dei diritti costituzionali e personali del condomino moroso.

Se, quindi, sussistendo i presupposti dell’art. 63 comma 3 disp. att. del c.c., non vi sono grossi problemi a privare quest’ultimo dei servizi cd. non essenziali (quali ad es. il deposito bici, la piscina, l’accesso ad uno spiazzo comune per parcheggiare l’auto, l’impianto centralizzato tv, ecc..), molto più rischiosa per l’amministratore è, appunto, la decisione di sospendere i servizi cd. “essenziali” (quali acqua, riscaldamento, luce, ecc..).

Alcuni recenti provvedimenti hanno, peraltro, dimostrato una certa apertura anche su tale ultimo fronte, come ad esempio il Tribunale di Bologna che con ordinanza del 3.04.2018 ha stabilito che il condominio è legittimato a chiedere ad ottenere l’autorizzazione giudiziale per la sospensione della fruizione del servizio idrico e del riscaldamento nei confronti del condomino moroso.

Considerato, tuttavia, il contrasto giurisprudenziale attualmente in essere, il mio consiglio è quello di rivolgersi sempre al Tribunale per ottenere l’autorizzazione alla sospensione, e ciò, in particolare, per evitare di “incappare” nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni ex art. 392 c.p..

Speriamo in un opportuno, rapido intervento del Legislatore sulla questione, o, in assenza, di una pronuncia della Corte di Cassazione, al fine di chiarire limiti e portata del potere di sospensione dei servizi comuni previsto dal citato art. 63 comma 3 disp. att. del c.c..

Il contributo per La Voce di Bolzano è dell’avvocato Laura Vendrame Innocenti del Foro di Bolzano.